Grandes étapes de la procédure d’expulsion d'un locataire
La procédure d’expulsion est longue ; elle ne se fait JAMAIS en un ou deux mois. Ainsi, si vous avez des loyers impayés, ne tardez pas et réagissez immédiatement : cela ne vous empêchera pas de stopper la procédure en cours de route ou de l’annuler si vos relations avec votre locataire changent. Toutefois, si elles ne changent pas et que l’arriéré de loyers ne cesse d’augmenter, vous regretterez de ne pas avoir agi plus tôt.
Voici le déroulement de la procédure d’expulsion en cas de loyers impayés :
1. Signification, par huissier de justice, d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le bail : cet acte d’huissier va mettre en demeure votre débiteur d’avoir à payer les loyers en retard dans un délai de deux mois. Vous l’aurez compris, aucune autre action n’est possible durant ce délai, si ce n’est la mise en place de mesures conservatoires contre votre débiteur (comme une saisie-conservatoire de biens meubles corporels ou comme une saisie-conservatoire de créances), si les conditions requises sont réunies.
2. Une fois le délai de deux mois expiré, il faudra regarder vos comptes et voir si les loyers qui étaient impayés ont été régularisé. Si l’arriéré locatif perdure (et si, donc, les loyers inclus dans le commandement de payer n’ont pas été payés), vous pourrez demander la résiliation judiciaire de votre bail en délivrant à votre locataire une assignation en paiement et en expulsion. Cette étape se fait avec l’assistance de votre société de recouvrement de créances, de votre huissier de justice ou de votre avocat (si vous en avez un, ce qui n’est pas obligatoire). L’assignation est un acte par lequel vous convoquez votre locataire devant le tribunal d’instance à une date fixée : à cette date, une audience aura lieu et celle-ci pourra déboucher sur la condamnation de votre débiteur à vous payer les loyers impayés, et sur son expulsion.
Les délais d’assignation peuvent être très longs. Dans les grandes villes, les tribunaux d’instance (qui sont en principe les juridictions qui ont une compétence exclusive en matière de baux d’habitation) sont surchargés. Lorsque l’huissier de justice « réserve » une date d’audience, il n’est pas rare que celle-ci donne une date à plus de 6 mois. Ainsi, par exemple, si vous demandez une date d’audience un 15 janvier, certains tribunaux vous diront que la prochaine audience sera pour le 15 juin.
A noter toutefois qu’il vous est impossible, même si le tribunal a de la place avant, de prendre une date d’audience à moins de 2 mois. En effet, entre le jour de la signification de l’assignation de votre locataire et celui de l’audience, deux mois doivent avoir été écoulés. Pourquoi ? Car le jour de la délivrance de l’assignation, l’huissier de justice en informera la procédure qui dispose d’un délai de deux mois pour étudier l’affaire et ainsi avertir les services sociaux de la situation de votre débiteur. Donc quoiqu’il en soit, n’espérez jamais avoir une audience à moins de deux mois.
3. Une fois que l’audience a eu lieu et qu’un jugement ou une ordonnance de référé a été rendu(e), il est nécessaire de le faire signifier à votre débiteur : la signification de cette décision est essentielle et consiste à porter à la connaissance de votre locataire (qui devient votre débiteur) le contenu de celle-ci. Cette signification va alors lui ouvrir un délai pour exercer une voie de recours (appel/pourvoi en cassation ; en pratique, seul l’appel sera ouvert).
4. Lorsque la décision a été signifiée, vous pourrez, si elle est revêtue de l’exécution provisoire, initier la vraie procédure d’expulsion.
5. La procédure d’expulsion commence réellement par la signification, par l’huissier de justice, d’un commandement d’avoir à libérer les lieux à votre débiteur (locataire). Cet acte a pour but de l’informer que s’il ne quitte pas les lieux dans un délai de deux mois, il sera expulsable. Attention ! Cela ne veut pas dire qu’il pourra être expulsé aussitôt manu militari !
6. Après avoir laissé expirer ce délai de deux mois, la procédure reprendra. L’huissier de justice se rendra alors au domicile de votre locataire (débiteur) pour vérifier s’il a quitté -ou non les lieux. S’il ne les pas quittés (ce qui est le cas le plus fréquent…), l’huissier de justice rédigera un procès-verbal et le transmettra à la préfecture pour que celle-ci accorde le concours de la force publique, c’est-à-dire l’appui de la police ou de la gendarmerie pour procéder à l’expulsion.
7. A partir de ce moment, l’huissier de justice n’a plus la main. Seule la préfecture peut décider de la suite à donner au dossier. Soit, après avoir fait mener une enquête de police, elle pourra décider d’accorder le concours de la force publique, auquel cas l’expulsion pourra être réalisée (en respectant, bien évidemment, la trêve hivernale). Si la préfecture ne répond pas dans un délai de deux mois, elle est réputée refuser le concours de la force publique, ce qui pourra donner lieu à l’indemnisation du bailleur.
8. Lorsque le concours de la force publique est accordé, et si la période hivernale est terminée, l’expulsion pourra alors avoir lieu. L’huissier de justice se rendra sur place avec la police ou la gendarmerie, et un serrurier, et procéder à l’expulsion de votre (ex) locataire.